Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen hat den Grundstücksmarktbericht 2024 veröffentlicht. Das Transaktionsvolumen auf dem Essener Immobilienmarkt ist im Jahr 2023 stark gesunken. Die Immobilienpreise sind auf das Niveau von 2021 zurückgegangen.
Grundstücksmarktbericht 2024
Im jährlich erscheinenden Grundstücksmarktbericht werden Umsatz- und Preisentwicklungen sowie zur Wertermittlung erforderliche Daten bezogen auf die verschiedenen Teilmärkte, wie Baugrundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum, veröffentlicht. Der jetzt vorliegende Grundstücksmarktbericht 2024 analysiert den Essener Immobilienmarkt des Jahres 2023.
Im Jahr 2023 wurden 3.246 Kauffälle durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen registriert. Wie schon im Vorjahr wurden ca. 12 Prozent weniger Transaktionen als im Jahr davor getätigt. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus dem Teilmarkt "Eigentumswohnungen". Hier wurden 323 Kauffälle oder rund ca. 16 Prozent weniger Kauffälle registriert. Damit liegt die Anzahl der Immobilientransaktionen in etwa wieder auf dem Niveau zu Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008. Insbesondere in der ersten Jahreshälfte war die Anzahl der Transaktionen unterdurchschnittlich. Mögliche Ursache hierfür könnte die Debatte um das Gebäudeenergiegesetz gewesen sein.
Auf dem Essener Grundstücksmarkt wurden Immobilien im Gesamtwert von 1,15 Milliarden Euro umgesetzt, rund 400 Millionen Euro weniger als 2022. Der Gesamtumsatz liegt damit um ca. 40 Prozent unter den Höchstwerten der Jahre 2018 bis 2021. Die Umsatzrückgänge gehen quer durch alle Immobilienarten. Besonders hervorzuheben sind Büro- bzw. Handelsimmobilien mit einem Minus von ca. 168 Millionen Euro.
Dies zeigt, wer im vergangenen Jahr als Eigentümer*in nicht verkaufen musste, der hat es nicht getan. Auf der anderen Seite hatten potenzielle Käufer*innen mit hohen Finanzierungskosten zu kämpfen. Im Ergebnis führte dies dazu, dass die Immobilienpreise nicht so stark zurückgegangen sind, wie von vielen Expertinnen*Experten für das Jahr 2023 erwartet. Die Preise lagen im vergangenen Jahr in etwa auf dem Niveau von 2021.
Unbebaute Baugrundstücke
Der Markt für unbebaute Grundstücke geht immer weiter zurück. Wurden in 2021 noch 104 Baugrundstücke gehandelt, so waren es in 2022 nur noch 74 und in 2023 lediglich 47. Davon entfielen 35 Kauffälle auf Wohnbaugrundstücke und zwölf Kauffälle auf Gewerbegrundstücke.
Für die 35 veräußerten unbebauten Wohnbaugrundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 51.000 Quadratmetern wurden insgesamt 26,4 Millionen Euro erlöst. Die Preise für Wohnbaugrundstücke sind gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert geblieben.
Typische baureife Grundstücke für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser kosten in guter Lage rund 500 Euro pro Quadratmeter in mittlerer Lage 340 Euro pro Quadratmeter und in mäßiger Lage 250 Euro pro Quadratmeter. Für Baugrundstücke, auf denen Mehrfamilienhäuser errichtet werden können, lagen die Preise entsprechend bei 550 Euro pro Quadratmeter, 420 Euro pro Quadratmeter bzw. 250 Euro pro Quadratmeter.
Die zwölf Gewerbegrundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 57.000 Quadratmetern wurden insgesamt mit 12,9 Millionen Euro gehandelt.
Ein- und Zweifamilienhäuser
2023 wurden 654 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Das Kaufpreisvolumen betrug rund 258 Millionen Euro gegenüber rund 341 Millionen Euro im Vorjahr. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Weiterverkäufe) sind gegenüber dem Vorjahr um ca. 11 Prozent gefallen.
Der mittlere Kaufpreis für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei rund 550.000 Euro. Reihenendhäuser und Doppelhaushälften wurden im Mittel für rund 350.000 Euro und Reihenmittelhäuser für rund 320.000 Euro gehandelt. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser hängen unter anderem stark von der Lage innerhalb des Stadtgebietes ab.
Mietwohngebäude
Die Zahl der veräußerten Mietwohngebäude ist um ca. 14 Prozent gesunken. 422 Objekte mit einem Geldumsatz von rund 280 Millionen Euro wurden 2023 gehandelt.
Eigentumswohnungen
1.738 Wohnungen mit einem Gesamtwert von 303 Millionen Euro wechselten in 2023 die*den Eigentümer*in. Damit ist der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr um 21 Prozent gesunken, die Anzahl der Kauffälle ging um 16 Prozent zurück. Bei den Eigentumswohnungen in der Kategorie "Weiterverkäufe" ist im Jahr 2023 ein Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr von ca. sieben Prozent zu verzeichnen.
Die Anzahl der Verkäufe von neu errichteten Eigentumswohnungen hat sich gegenüber dem Vorjahr nahezu halbiert. In 2023 wurden nur noch 53 neu gebaute Eigentumswohnungen verkauft. In den Jahren von 2016 bis 2020 wurde noch durchschnittlich 257 Wohnungen verkauft. Die gehandelten Neubauwohnungen haben überwiegend gehobene Ausstattung und liegen meist in sehr guten Lagen. Der*die Käufer*innen zahlten in 2023 durchschnittlich 4.840 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Gewerbeobjekte
65 Gewerbeimmobilien wurden in 2023 verkauft. Der Geldumsatz lag bei rund 158 Millionen Euro und damit nur noch halb so hoch wie im Vorjahr.
Bodenrichtwerte / Immobilienrichtwerte
Des Weiteren hat der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte und die Immobilienrichtwerte 2024 beschlossen.
Zonale Bodenrichtwerte liegen für folgende Nutzungsarten vor:
Zonale Immobilienrichtwerte für die Objektgruppe Weiterverkauf wurden für die folgenden Teilmärkte ermittelt:
Die beschlossenen Boden- bzw. Immobilienrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2024 sind im Internet im Zentralen Informationssystem BORIS-NRW (www.boris.nrw.de) verfügbar. BORIS-NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. In dieses Informationssystem überträgt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen die von ihm abgeleiteten Daten. Sämtliche Informationen in BORIS-NRW stehen komplett kostenfrei zur Verfügung.
Detaillierte Informationen können dem Grundstücksmarktbericht und den örtlichen Fachinformationen zu den Boden- bzw. Immobilienrichtwerten entnommen werden.
Bezugsquelle
Der neue Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen kann im Internet unter der Adresse www.boris.nrw.de kostenfrei abgerufen werden.
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