Die Stadt Essen hat den neuen Mietspiegel 2024 herausgegeben. Dieser gilt seit dem 1. August 2024 und ist kostenlos im Serviceportal der Stadt Essen abrufbar. Der Mietspiegel 2024 löst den Mietspiegel 2022 ab und gilt grundsätzlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern und Ein- und Zweifamilienhäusern.
Besonderheiten des neuen Mietspiegels
Im neuen Mietspiegel wird die Basis-Nettomiete anhand der Wohnfläche ermittelt. Diese gibt das durchschnittliche Mietniveau einer Wohnung in Abhängigkeit von der Wohnfläche an. Besonderheiten wie Baualtersklasse, Ausstattungsmerkmale, Modernisierung, Heizung und Wohnlage beeinflussen den Mietpreis und werden durch Zu- und Abschläge auf die Basis-Nettomiete berücksichtigt.
Gegenüber der letzten Erhebung zum Mietspiegel 2020 hat sich die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter über alle Ausstattungsmerkmale, Baualtersklassen und Modernisierungsmaßnahmen hinweg in der Stadt Essen von 6,59 Euro auf 7,41 Euro erhöht. Das entspricht einer Steigerung von 12,4 Prozent insgesamt beziehungsweise einem durchschnittlichen Zuwachs von ca. 3 Prozent pro Jahr. Ein direkter Vergleich der Tabellenwerte mit früheren Mietspiegeln ist aufgrund der geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen, des Regressionsmodellwechsels, der Veränderung der Zu- und Abschlagsmerkmale und des neuen Wohnlagenmodells nicht sachgerecht.
Die Mietspiegelbroschüre 2024 sowie der Methodenbericht über die Erstellung des Mietspiegels können kostenfrei im Serviceportal der Stadt Essen heruntergeladen werden. Dort wird in den kommenden Wochen auch der entsprechende Mietspiegelrechner verfügbar sein. Mit dem neuen Mietspiegel ändern sich auch die Mietobergrenzen für Sozialleistungsberechtigte. Weitere Informationen gibt es in der Pressemeldung "Neue Mietobergrenzen für Sozialleistungsberechtigte ab 1. September" (05.09.2024).
Funktion des Mietspiegels
Der Mietspiegel stellt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete dar und hat unterschiedliche Funktionen. Er zeigt das ortsübliche Niveau der Mietpreise und gibt aufgrund seiner detaillierten Systematik Mieterinnen*Mietern und Vermieterinnen*Vermietern die Möglichkeit, den Mietpreis anhand objektiver Kriterien einzuschätzen. Gleichzeitig dient er zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen.
Erhebung und Analyse der Daten
Der Mietspiegel wurde nach dem am 1.Juli 2022 in Kraft getretenen neuen Rechtsrahmen erstellt, den der Gesetzgeber mit dem Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung geschaffen hat. Die Befragten waren hiernach erstmals verpflichtet, Auskunft zu Mietverhältnissen und Merkmalen ihrer Wohnungen zu erteilen. Im Januar dieses Jahres wurden Eigentümer*innen von etwa 17.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern in Essen im Rahmen einer Online-Umfrage befragt. Dabei wurden unter anderem Informationen zur Ausstattung der Wohnung bzw. des Gebäudes, zur Miethöhe und zum Mietvertrag erhoben.
Die Analyse der aus der Befragung gewonnenen Daten wurde im Auftrag der Stadt Essen von einem Beratungsunternehmen durchgeführt. Die Auswertung erfolgte nach der Regressionsmethode mit dem sogenannten Regensburger Modell. Damit unterscheiden sich der Aufbau und die Struktur des Mietspiegels 2024 deutlich zum Mietspiegel 2020/2022. Ausstattungs- und Lagemerkmale sind in Form von prozentualen Zu- und Abschlägen im Mietspiegel ausgewiesen. Damit die Wohnlage als unabhängiges, objektives Kriterium im Mietspiegel einfließen konnte, wurde auf ein externes, geodatenbasiertes Wohnlagenmodell zurückgegriffen. Auf dieser Basis erfolgte eine Einteilung in sieben Wohnlagen innerhalb des Stadtgebietes.
Beteiligung verschiedener Akteurinnen*Akteure
Die Erstellung des Mietspiegels wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel begleitet. Der Arbeitskreis besteht aus Vertreterinnen*Vertretern der Verbände der Mieter*innen und der Vermieter*innen, der Immobilienwirtschaft und verschiedener Ämter der Stadt Essen und des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Der neue Essener Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und ist ein qualifizierter Mietspiegel.
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