Die Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft tritt, bringt bedeutende Änderungen für Immobilienbesitzer*innen in Deutschland mit sich. Das Bundesverfassungsgericht hatte im Jahr 2018 die bisherigen Bewertungsregeln für verfassungswidrig erklärt, da sie auf veralteten Daten basierten. Nun erfolgt eine Neubewertung aller Grundstücke, um eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu gewährleisten. In Essen hat der Rat der Stadt in seiner November-Sitzung bereits die Hebesätze für die Grundsteuer für das Jahr 2025 festgelegt.
Die Änderungen im Überblick
Neubewertung der Grundstücke:
Bislang wurde die Grundsteuer auf Basis sogenannter Einheitswerte berechnet, die auf Daten aus 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) beruhen. Diese Werte wurden jahrzehntelang nicht aktualisiert, was zu Ungleichheiten führte. Ab 2025 werden Grundstücke nach einem neuen Bewertungsverfahren bewertet, das auf den Stand vom 1. Januar 2022 aktualisiert wurde.
Neue Berechnungsmethode:
Das Bundesmodell, das auch in Nordrhein-Westfalen (NRW) gilt, berücksichtigt Faktoren wie den Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße, das Alter der Immobilie und die durchschnittliche Nettokaltmiete. Bayern und einige andere Bundesländer haben alternative Modelle entwickelt, die stärker pauschalieren.
Hebesätze in Essen:
Der Rat der Stadt Essen hat folgende Hebesätze für 2025 beschlossen:
Diese Differenzierung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken ist eine Neuerung, die es den Gemeinden ermöglicht, die Steuerlast besser zu verteilen.
Bedeutung von "aufkommensneutral"
Die Reform soll insgesamt aufkommensneutral sein – das heißt, die Städte und Gemeinden erzielen in Summe keine höheren Einnahmen aus der Grundsteuer. Dennoch kann es im Hinblick auf einzelne Grundstücke zu Belastungsverschiebungen kommen:
Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer
Die Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer erfolgt durch Multiplikation des Steuermess-betrages mit dem dazugehörigen Hebesatz. Bei der Grundsteuer B wird dabei zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken unterschieden. Die Grundstücksart kann dem Bescheid des Finanzamts über die Feststellung des Grundsteuerwerts entnommen werden.
Hinweise für Immobilienbesitzer*innen
Die Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025 werden ab dem 7. Januar 2025 versandt. Dort sind die vom Finanzamt festgelegte Grundstücksart und die Zuordnung zu einer Grundstücksgruppe aufgeführt. Diese Zuordnung ist entscheidend für den anzuwendenden Hebesatz. Zu beachten ist, dass die Stadt Essen keinen Einfluss auf die Höhe von Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag hat. Lediglich die Festlegung der Höhe der Hebesätze obliegt ihrer Satzungshoheit.
Falls ein Einspruch gegen die Bewertung beim Finanzamt eingelegt wurde, müssen Betroffene nichts weiter veranlassen. Änderungen, die sich daraus ergeben, werden automatisch berücksichtigt.
Weitere Informationen und Kontaktmöglichkeiten
Für Fragen zur Bewertung oder für Einsprüche gegen Grundlagenbescheide ist das zuständige Finanzamt der richtige Ansprechpartner. Die Stadt Essen bietet zudem umfangreiche Informationen im Serviceportal der Stadt Essen unter www.essen.de/gba sowie eine Hotline unter 0201 88-21777 an.
Die Reform der Grundsteuer markiert einen wichtigen Schritt zu einer gerechteren Besteuerung, bringt aber auch Veränderungen für viele Eigentümer*innen mit sich. Betroffene sollten sich rechtzeitig über die Auswirkungen informieren.
Stadt Essen
Presse- und Kommunikationsamt
Rathaus, Porscheplatz
45121 Essen
Telefon: +49 201 88-0 (ServiceCenter Essen)
E-Mail: presse@essen.de
URL: www.essen.de/presse
