Grundbesitzabgaben - häufig gestellte Fragen (FAQ)

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Beim Eigentumswechsel einer Immobilie führt das Finanzamt eine Zurechnungsfortschreibung durch. Zeitpunkt der Zurechnung ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt. Das heißt, bei einem Verkauf bleibt der Verkäufer bis zum 31. Dezember des Jahres steuerpflichtig. Der*Die Käufer*in ist ab dem 1. Januar des Folgejahres für die Zahlungen verantwortlich. Allerdings kann der*die Verkäufer*in privatrechtlich die anteilige Grundsteuer verlangen.

Die gesetzliche Regelung ist hierbei leider etwas umständlich. Die Grundbesitzabgaben für ein Haus bestehen aus der Grundsteuer und den Grundbesitzgebühren (Schmutzwasser-, Niederschlagswasser-, Abfallbeseitigungs-, Straßenreinigungs- und Winterdienstgebühren). Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Bei einem Verkauf bleibt der Verkäufer bis zum 31. Dezember des Jahres steuerpflichtig. Falls Sie anderslautende vertragliche Vereinbarungen getroffen haben, können diese durch das Stadtsteueramt nicht berücksichtigt werden. Gegebenenfalls müssten Sie Erstattungsansprüche privatrechtlich geltend machen. Bei der Zahlungspflicht der Grundbesitzgebühren kommt es auf die Grundbucheintragung an. Der*Die Käufer*in wird ab Beginn des auf die Grundbucheintragung folgenden Monats gebührenpflichtig. Praktikabel ist es daher, eine gemeinsame Umbuchung der Grundsteuer und der Grundbesitzgebühren zum 1. Januar eines Jahres durchführen zu lassen, da bei separater Umbuchung der Gebühren und der Grundsteuer diese ebenfalls zu unterschiedlichen Zeitpunkten von Ihnen abgerechnet werden müssten. Wichtig ist auf jeden Fall, dass Sie uns schriftlich über einen Verkauf informieren und dabei die Einheitswertnummer des Grundstücks sowie Name und Anschrift (Käufer*in) angeben.

Hier finden Sie alle relevanten Informationen zu Gartenwasserzählern (Gießwasserzählern).

Die Schmutzwassergebühren werden berechnet nach dem Frischwasserverbrauch. Je nach dem, in welchem Monat die Stadtwerke bei Ihnen den Frischwasserverbrauch ablesen, kann es vorkommen, dass nicht der cbm-Wert der letzten Frischwasserrechnung, sondern derjenige der Vorjahresrechnung zu Grunde gelegt wird. Der maßgebliche Stichtag dafür ist der 1. Juli des Vorjahres. Endet die Ableseperiode der Stadtwerke vor dem 1. Juli, wird der abgelesene Wert für das nächste Jahr zu Grunde gelegt. Endet sie nach dem 1. Juli, wird der Wert erst im übernächsten Jahr berücksichtigt.

Nein. Die Niederschlagswassergebühren müssen Sie weiterhin bezahlen, weil die Einleitungsmöglichkeit weiterhin besteht. Ist das Fass voll, wird die städtische Kanalisation wieder benutzt. Sie sparen jedoch Frischwasser.

Die Niederschlagswassergebühren werden berechnet nach den versiegelten Flächen eines Grundstücks, von denen das Niederschlagswasser in die städtische Kanalisation gelangen kann. Zu den versiegelten Flächen zählen Dachflächen, Höfe, Terrassen, Kellerausgangstreppen, Wege, Stell- und Parkplätze, Rampen sowie Zufahrten mit Oberflächen aus Beton, Asphalt, Pflaster, Platten oder anderen wasserundurchlässigen Materialien. Die zu Grunde gelegten Quadratmeterwerte beruhen auf Selbstauskünften der Eigentümer oder Voreigentümer. Sollte der Quadratmeterwert nicht mehr zutreffen, teilen Sie uns dies bitte umgehend mit.

Das ist pauschal nicht zu beantworten. Wahrscheinlich ist Ihr Grundstück ein sogenanntes "Hinterliegergrundstück". Solche Grundstücke grenzen zwar nicht an die gereinigte Straße, haben aber eine dieser Straße zugewandte Grundstücksseite. Solche Grundstücke sind über Privatwege, grundbuchlich abgesicherte Wegerechte etc. durch die öffentliche Straße erschlossen.

Ja. Die Heranziehung von Hinterliegern ist rechtmäßig. Die Stadt zieht auch keinen wirtschaftlichen Vorteil daraus. Sie kassiert nicht mehrfach. Die Straßenreinigungsgebühren eines Eigentümers sind sein Anteil an den Gesamtkosten der Straßenreinigung im Stadtgebiet. Die Gebühr für einen Frontmeter wird ermittelt, indem die Gesamtkosten der Straßenreinigung durch alle Frontmeter – egal ob direkter Anlieger oder Hinterlieger – dividiert werden. Es ergibt sich so ein Gebührensatz pro Meter. Die Stadt nimmt nie mehr Gebühren ein als Kosten entstanden sind. Dieser sogenannte Frontmetermaßstab dient also nur dazu, die Kosten gerecht zu verteilen, da auch die Eigentümer von Hinterliegergrundstücken von der Reinigung der Straße profitieren. Es wäre ungerecht, nur die direkten Anlieger heranzuziehen.

Dazu schauen Sie bitte in das Straßenreinigungs- beziehungsweise Winterdienstverzeichnis. Sie finden beide Verzeichnisse auf der Seite rechts als Link (Satzungen/Entsorgung).

Sie können sich über die praktische Durchführung der Reinigung direkt bei den Entsorgungsbetrieben Essen, Pferdebahnstr. 32, 45141 Essen, Telefon +49 201 854-2525 oder info@ebe-essen.de beschweren. Sie können auch bei uns einen formlosen Antrag auf Erstattung der Straßenreinigungsgebühren stellen, wenn Sie der Meinung sind, dass die Straßenreinigung im abgelaufenen Jahr nicht regelmäßig erfolgt ist. Bei einem erheblichen Ausfall der Straßenreinigung von mehr als 10 % der jährlich geschuldeten Reinigungsleistung sowie bei einem Unterbleiben der Reinigungsleistung für länger als einen Monat besteht ein anteiliger Anspruch auf Erstattung. Diesen Antrag müssen Sie bis zum 15. Februar des folgenden Jahres stellen. Bedenken Sie bitte, dass immer die Reinigungsleistung eines ganzen Jahres betrachtet wird. Es ist daher nicht sinnvoll, bereits vor Ablauf eines Jahres einen solchen Antrag zu stellen.

Zu Streuplan A gehören alle Hauptverkehrsstraßen, Durchfahrtsstraßen sowie Bus- und Straßenbahnlinien. Sie werden im Rahmen einer 24-Stunden-Bereitschaft geräumt und gestreut, da sie für den Verkehr besonders wichtig sind. Der Streuplan B enthält die wichtigen Nebenstrecken. Hier räumen und streuen die Entsorgungsbetriebe Essen täglich von 6 bis 22 Uhr.

Ja. Es besteht in einem milden Winter kein Anspruch auf Gebührenermäßigung. Die eingesparten Kosten fließen in die Gebührenkalkulation des nächsten Jahres ein und führen so zu niedrigeren Gebührensätzen.

Wenden Sie sich dazu bitte an die Entsorgungsbetriebe Essen, Pferdebahnstr. 32, 45141 Essen, Tel. +49 201 854-2222 oder info@ebe-essen.de.

Nein. Die Stadt Essen hat mit der Gelben Tonne nichts zu tun. Wenden Sie sich deshalb bitte ausschließlich an die Remondis GmbH & Co. KG, Buschhausener Str. 144, 46049 Oberhausen, Telefon +49 800 1223255, Fax +49 208 8108729 oder dispo@remondis.de.

Es gibt keine Querverbindung und keinen Datenaustausch zwischen den Meldedaten und den Steuerdaten. Dies mag unpraktisch sein, dient jedoch dem Schutz Ihrer Daten. Teilen Sie deshalb bitte auch uns Anschriften- oder Namensänderungen mit.

Nein. Es ist gesetzlich geregelt, dass jeweils ein Viertel der Jahressumme zur Mitte des Quartals oder – auf Antrag – die volle Jahressumme zum 1. Juli eines Jahres gezahlt werden muss.

Die Erteilung oder Änderung einer Abbuchungsermächtigung (neuerdings SEPA-Lastschriftmandat) können Sie über unser Onlineformular durchführen:

essen.de/sepa

Ein Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen. Die Mietminderung muss mehr als 50 % betragen und der Vermieter darf die Mietminderung nicht zu vertreten haben. Das heißt, der Vermieter muss sich nachweislich um eine Vermietung seiner Immobilie bemüht haben (Beauftragung eines Maklers, Anzeigen in Tageszeitungen oder im Internet).

Beachten Sie bitte, dass nie die komplette Grundsteuer erlassen werden kann. Bei einer Mietminderung von mehr als 50 % werden 25 % der Grundsteuer erlassen, bei einer Mietminderung von 100 % werden 50 % der Grundsteuer erlassen.

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 entschieden, dass die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 nicht mehr nach den bisherigen Einheitswerten erhoben werden darf. Diese Einheitswerte werden ab dem Jahr 2025 ersetzt durch neue sogenannte Grundsteuerwerte. Damit diese Grundsteuerwerte auch rechtzeitig vorliegen, müssen bereits im Jahr 2022 für den gesamten Grundbesitz in Deutschland neue Bemessungsgrundlagen ermittelt werden. Das betrifft auch den Grundbesitz, für den Sie diesen Bescheid erhalten.

Deshalb werden Sie im Jahr 2022 vom Finanzamt - nicht von der Stadt Essen - aufgefordert werden, die aktuellen Merkmale Ihres Grundstücks zum Stichtag 1. Januar 2022 ("Hauptfeststellungszeitpunkt") zu erklären. Erklärung können Sie online unter MeinELSTER www.elster.de abgeben. Die Abgabefrist wurde bis zum 31. Januar 2023 verlängert.

Danach erhalten Sie – wie bisher – drei Bescheide:

• 1. Grundsteuerwertbescheid: Das Finanzamt stellt auf Basis Ihrer Angaben den neuen Grundsteuerwert Ihres Grundbesitzes fest und teilt Ihnen diesen per Bescheid mit.
• 2. Grundsteuermessbescheid: Zusätzlich erhalten Sie vom Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid, der vom Grundsteuerwert abhängt. Dieser Wert dient nur der Berechnung der Grundsteuer. Er ist nicht zu bezahlen. Weder an das Finanzamt noch an die Stadt Essen.
• 3. Grundsteuerbescheid: Von der Stadt Essen erhalten Sie dann schließlich im Jahr 2025 den Grundsteuerbescheid, der auf dem vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrag beruht. Dieser Grundsteuerbescheid enthält die von Ihnen an die Stadt Essen zu zahlenden Beträge.

Um Ihnen die Erklärung zu erleichtern, werden alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngrundstücken ein Informationsschreiben vom Finanzamt erhalten, aus dem sich die wesentlichen Daten ergeben, die für die Erklärung relevant sind. Auch die Eigentümerinnen und Eigentümer von aktiven Betrieben der Land- und Forstwirtschaft werden vom Finanzamt gesondert mit unterstützenden Hinweisen informiert. Falls für Sie eine Angehörige oder ein Angehöriger der steuerberatenden Berufe tätig ist, leiten Sie diese Informationen bitte an diese Person weiter.

Falls Sie Fragen haben, wenden Sie sich bitte ausschließlich an Ihr Finanzamt.

Finanzamt Essen-NordOst und Essen-Süd
Altendorfer Str. 129
45143 Essen

Grundsteuer-Hotline: +49 201 1894-1959
Erreichbarkeit: Montag bis Freitag von 9 bis 18 Uhr

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadt Essen, die auf dem Bescheid über Grundbesitzabgaben genannt sind, können Ihnen hierzu keine Auskunft geben.

Weitere Informationen und Links zur Grundsteuerreform