Grundsteuerreform - häufig gestellte Fragen (FAQ)

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer und wird auf Grundbesitz erhoben. Dazu gehören Grundstücke einschließlich Gebäude sowie land- und forstwirtschaftliche Vermögen. Die Grundsteuereinnahmen werden für die Finanzierung von öffentlichen Aufgaben wie Schulen, Kitas, Spielplätzen, Straßen, Grünflächen sowie für die örtlichen Kultur- und Sportangebote verwendet.

Allgemeine Informationen zum Aufbau des Grundsteuerbescheids der Stadt Essen finden Sie hier: Der Grundsteuerbescheid - Aufbau und weitere Informationen (youtube.com)

Die Grundsteuer basiert auf dem Grundsteuergesetz (GrStG), das auf Bundesebene geregelt ist.

Für die Berechnung der Grundsteuer sind außerdem das Bewertungsgesetz (BewG) und die Grundsteuer-Durchführungsverordnung (GrStDV), das Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz (NWGrStHsG) und die Abgabenordnung (AO) wichtig.

• Grundsteuerwert: Der Grundsteuerwert ist der steuerliche Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt ermittelt und dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
• Steuermesszahl: Diese Zahl gibt an, wie viele Promille des Einheitswertes als Bemessungsgrundlage für die Steuer dienen. Sie wird vom Gesetzgeber festgelegt und beträgt für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille.
• Steuermessbetrag: Der Steuermessbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwertes und der Steuermesszahl.
• Hebesatz: Jede Stadt oder Gemeinde legt ihren eigenen Hebesatz fest. Dieser beeinflusst maßgeblich die Höhe der Grundsteuer. Kommunen können den Hebesatz regelmäßig anpassen.
• Grundsteuerarten: Es gibt zwei Arten der Grundsteuer.
  • Grundsteuer A = land- und forstwirtschaftliche Flächen
  • Grundsteuer B = Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke
• Wohngrundstücke: bebaute Grundstücke, die mindestens eine Wohnung enthalten, die zu Wohnzwecken genutzt wird.
• Nichtwohngrundstücke: alle Gebäude die überwiegend nicht zu Wohnzwecken dienen wie z.B. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke.

Die Reform wurde durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 notwendig. Das Gericht hat entschieden, dass die bisherigen Regelungen zur Bewertung der Grundstücke nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 in den alten Bundesländern und zum 01.01.1935 in den neuen Bundesländern nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 vereinbar sind.

Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 berechnen und erheben die Gemeinden die Grundsteuer weiterhin nach der bisherigen Rechtslage. Ab dem 01.01.2025 ist der neu festzustellende Grundsteuerwert für die an die Gemeinden zu zahlender Grundsteuer maßgebend. Die Grundsteuerzahlungen sind daher ab dem 01.01.2025 nach neuem Recht zu leisten.

Die Grundsteuerreform in Deutschland, die zum 01.01.2025 in Kraft tritt, bringt grundlegende Änderungen mit sich, die sowohl das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer als auch die zugrundeliegenden Bewertungsprinzipien betreffen. Hier sind die wichtigsten Unterschiede zwischen dem alten und dem neuen Recht:

Bewertungsgrundlage

Altes Recht:

Die Grundsteuer basierte auf sogenannten Einheitswerten, die auf Daten aus den Jahren 1935 (in den neuen Bundesländern) bzw. 1964 (in den alten Bundesländern) basierten. Diese Werte wurden jahrzehntelang nicht aktualisiert, was zu Ungleichheiten führte.

Neues Recht:

Es wird ein neues Bewertungsverfahren eingeführt. Für jede Immobilie wird ein neuer Wert ermittelt (Stand: 01.01.2022), der regelmäßig aktualisiert werden soll, um näher an der Realität zu bleiben.

Bewertungsverfahren

Altes Recht:

Einheitswerte wurden pauschaliert und nach veralteten Tabellen berechnet, die regionale und strukturelle Unterschiede nicht mehr angemessen abbildeten.

Neues Recht:

Es gibt verschiedene Bewertungsmodelle.

Das Bundesmodell (gilt für die meisten Bundesländer): Berücksichtigt den Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße, die Gebäudeart, das Alter der Immobilie und die durchschnittliche Nettokaltmiete.

Abweichende Modelle: Einige Bundesländer, wie z.B. Bayern, haben eigene Bewertungsmodelle, die stärker auf pauschalierte Bodenwerte abstellen (z.B. Flächenmodell).

Steuergerechtigkeit

Altes Recht:

Die Steuerlast war aufgrund der veralteten Einheitswerte ungleich verteilt. In Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen war die Grundsteuer zu niedrig, in strukturschwachen Gebieten zu hoch.

Neues Recht:

Ziel der Reform ist eine gerechtere Verteilung der Steuerlast. Insbesondere die Neubewertung nach realitätsnäheren Kriterien soll regionale Unterschiede besser abbilden.

Erhebung und Berechnung

Altes Recht:

Die Grundsteuer wurde durch Multiplikation des Einheitswertes mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde berechnet.

Neues Recht:

Das Grundprinzip wurde beibehalten (Wert x Steuermesszahl x Hebesatz), aber die Steuermesszahlen wurden gesenkt, um die Auswirkungen der höheren Werte zu kompensieren.

Regelmäßige Neubewertungen

Altes Recht:

Die Einheitswerte wurden jahrzehntelang nicht angepasst.

Neues Recht:

Eine regelmäßige Neubewertung soll etwa alle sieben Jahre erfolgen, um die Steuer an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen.

Fazit

Der Kernunterschied liegt in der aktuellen und realitätsnahen Bewertung der Grundstücke und Gebäude. Während das alte System auf stark veralteten Daten basierte, bringt das neue System eine differenziertere und gerechtere Steuergrundlage.

Das zuständige Finanzamt hat Ihren Grundbesitz bewertet. Wenn Sie Fragen zur Ermittlung des Grundsteuerwertes oder der Bewertung haben, wenden Sie sich bitte direkt an das Finanzamt.

Es gibt zwei Arten der Grundsteuer:

Grundsteuer A: für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.

Grundsteuer B: für Wohngrundstücke (z.B. Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen) und für Nichtwohngrundstücke (z.B. gewerbliche Immobilien oder unbebaute Grundstücke).

Die Grundsteuer in Essen müssen alle Eigentümer*innen von Grundstücken oder Immobilien zahlen. Die Zurechnung erfolgt durch das zuständige Finanzamt und grundsteuerpflichtig ist diejenige Person, die am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer*in im Grundbuch eingetragen ist.

Schuldner*in der Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr ist diejenige*derjenige, der*dem das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres gehört. Die Zurechnung auf die*den neue*n Eigentümer*in erfolgt durch das zuständige Finanzamt zum 01.01. des auf den wirtschaftlichen Übergang (Beginn der Steuerpflicht) folgenden Jahres. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien bleiben hiervon unberührt. Auch wenn das Grundstück oder die Immobilie im Laufe des Jahres verkauft wird, bleibt die*der Verkäufer*in für das laufende Jahr steuerpflichtig.

Im Falle einer Vermietung kann die Grundsteuer gemäß den geltenden zivilrechtlichen Bestimmungen über die Betriebskosten auf die Mieter*innen umgelegt werden.

Die Grundsteuer wird auf Basis des vom Finanzamt festgestellten Grundsteuermessbetrags berechnet. Sie finden den Betrag in Ihrem Grundsteuermessbescheid, der für Ihren Grundbesitz gilt. Zur Ermittlung der Grundsteuer wird der Grundsteuermessbetrag mit dem jeweils gültigen Hebesatz für Grundstücke oder – wenn zutreffend – für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke multipliziert. Die Hebesätze werden vom Rat der Stadt Essen für das gesamte Stadtgebiet beschlossen.

Die Bewertungsstelle des Finanzamtes setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Das Finanzamt entscheidet auch, wem das Grundstück zugerechnet wird und ab wann die Bewertung erfolgt. Die Stadt Essen ist an diese Vorgaben gebunden.

Das Stadtsteueramt kann Ihnen den Grundsteuerbescheid erst mitteilen, wenn der entsprechende Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes vorliegt. Das kann für Sie bedeuten, dass Sie rückwirkend für mehrere Jahre zur Grundsteuer herangezogen werden.

Der Rat der Stadt Essen hat mit Ratsbeschluss vom 27.11.2024 die Hebesätze für das Jahr 2025 wie folgt beschlossen:

• für die Grundsteuer A einen Hebesatz von 390 von Hundert
• für die Grundsteuer B differenzierende Hebesätze von 655 von Hundert (Wohngrundstücke) und 1.290 von Hundert (Nicht- Wohngrundstücke)

Das Bundesmodell wird auch in Nordrhein-Westfalen angewendet – wie in den meisten Ländern. Der nordrhein-westfälische Landtag hat am 04.07.2024 das "Nordrhein-Westfälische Grundsteuerhebesatzgesetz" verabschiedet.

Die Kommunen erhalten mit dem Landesgesetz im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung mehr Entscheidungsspielräume, um bei Bedarf auf lokale Gegebenheiten besser reagieren zu können. Die Stadt Essen hat von dieser Option Gebrauch gemacht, um sicherzustellen, dass die Belastung für Wohn- und Nichtwohngebäude gerecht verteilt wird und die Wohnnebenkosten nicht weiter steigen.

Dieses Gesetz gibt den Gemeinden nun die Möglichkeit, für Wohn- und Nichtwohngebäude unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Bisher gab es nur einen Hebesatz, jetzt können Gemeinden zwei voneinander abweichende Hebesätze für Wohngrundstücke und für Nichtwohngrundstücke beschließen. Die Gemeinden können selbst entscheiden, ob sie unterschiedliche Hebesätze festlegen möchten.

Eine Differenzierung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken erfolgt durch die Regelung des § 249 Bewertungsgesetz (BewG) durch das Finanzamt. Die Zuordnung zu einer dieser beiden Kategorien ist dort also rechtsverbindlich geregelt und kann von der Kommune nicht selbst festgelegt werden. Die Zuordnung der einzelnen Grundstücksarten zu den Kategorien Wohn- und Nichtwohngrundstücke kann der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:

Die zugesagte Aufkommensneutralität ist ein zentraler Leitgedanke der Reform.

Das heißt: Das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer für die Stadt bleibt trotz veränderter Bewertungsgrundlagen gleich. Die Stadt Essen hat durch die Reform keinen finanziellen Vorteil und erzielt auch keine höheren Grundsteuereinnahmen als vor der Reform. Dennoch müssen Sie damit rechnen, dass Sie ab dem nächsten Jahr mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher. Dies ist eine zwangsläufige Folge der reformbedingten Neubewertung des Grundvermögens, auf die die Stadt Essen keinen Einfluss hat.

Der Begriff "Aufkommensneutralität" wird häufig missverstanden.

Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (ab 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten wird. Es ist sichergestellt, dass sich die Gesamterträge aus der Grundsteuer nicht wesentlich verändern.

Aufkommensneutralität für die Kommune bedeutet jedoch nicht, dass die Bürgerinnen und Bürger nicht belastet werden.

Im Rahmen der aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform wird es zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen kommen. Das heißt, dass einige künftig mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher, andere dafür weniger. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert gewonnen hat, werden Sie mit einer höheren Grundsteuer rechnen müssen. Für Grundbesitz, der an Wert verloren hat, gilt: Die Grundsteuerbelastung wird aller Voraussicht nach sinken.

Sollten Sie beim Finanzamt Einspruch gegen die Grundlagenbescheide eingelegt haben, müssen Sie nichts weiter veranlassen. Wenn diese Bescheide deswegen ggf. noch geändert werden, so erhält die Stadt darüber automatisch Nachricht und die Grundsteuer wird entsprechend angepasst. Ein (erneuter) Einspruch beim Finanzamt oder ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Essen ist daher nicht erforderlich.

Sofern Sie bereits bei Ihrem Finanzamt Einspruch gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts oder die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags eingelegt haben, wird dieses Einspruchsverfahren vom Grundsteuerbescheid nicht berührt. Die Grundsteuer ist weiterhin an die Stadt zu zahlen. Diese Zahlungsverpflichtung besteht auch bei einem Widerspruch gegen den städtischen Grundsteuerbescheid.

Wenn Sie eine Immobilie gekauft oder verkauft haben, finden Sie hier weitere Informationen:

Grundbesitzabgaben - Anzeige Eigentumswechsel (Grundstück, Gebäude) - Serviceportal Stadt Essen

Ein Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen. Die Mietminderung muss mehr als 50 % betragen und der Vermieter darf die Mietminderung nicht zu vertreten haben. Das heißt, der Vermieter muss sich nachweislich um eine Vermietung seiner Immobilie bemüht haben (Beauftragung eines Maklers, Anzeigen in Tageszeitungen oder im Internet).

Beachten Sie bitte, dass nie die komplette Grundsteuer erlassen werden kann. Bei einer Mietminderung von mehr als 50 % werden 25 % der Grundsteuer erlassen, bei einer Mietminderung von 100 % werden 50 % der Grundsteuer erlassen.

Das Finanzamt ist der zentrale Ansprechpartner für Ihre Fragen zur Grundsteuerreform. Bei Fragen oder Einwendungen zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags wenden Sie sich bitte an Ihr zuständiges Finanzamt Essen.

Noch Fragen? | Finanzverwaltung NRW

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 entschieden, dass die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 nicht mehr nach den bisherigen Einheitswerten erhoben werden darf. Diese Einheitswerte werden ab dem Jahr 2025 ersetzt durch neue sogenannte Grundsteuerwerte. Damit diese Grundsteuerwerte auch rechtzeitig vorliegen, müssen bereits im Jahr 2022 für den gesamten Grundbesitz in Deutschland neue Bemessungsgrundlagen ermittelt werden. Das betrifft auch den Grundbesitz, für den Sie diesen Bescheid erhalten.

Sollten Sie Fragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid der Stadt Essen oder zur Umsetzung der Grundsteuerreform in Essen haben, stehen Ihnen unter www.essen.de/gba und www.essen.de/grundsteuerreform umfangreiche Informationen sowie Kontaktmöglichkeiten zur Verfügung.

Unsere Onlinedienstleistungen zur Grundsteuer bzw. zu den Grundbesitzabgaben finden Sie unter folgendem Link: Grundbesitzabgaben (Übersicht) - Serviceportal Stadt Essen